«Quando il mare si ritira velocemente, significa che sta arrivando uno tsunami.»
ROMA, DICEMBRE 2023.
Eravamo seduti in una sala riunioni. Tavolo in legno scuro, sedie in pelle.
Cherubini e Amato erano dall'altra parte. Avevo lavorato con loro per anni. Ma quella mattina, guardandoli, sentivo che stavo guardando due persone che cercavano di convincersi di qualcosa mentre il pavimento cedeva sotto di loro.
“I crediti fiscali si sbloccheranno,” diceva uno. “Le banche stanno solo aspettando che il governo chiarisca le regole. È una crisi di liquidità temporanea.”
“Quanto è grave?” ho chiesto.
Silenzio.
Poi: “Stiamo gestendo la situazione.”
In quel momento ho capito. Non la risposta, ma il silenzio prima della risposta. Quel secondo e mezzo in cui nessuno dei due ha saputo cosa dire.
Era finita.
Per capire quello che è successo a Renovars, bisogna capire cosa era il Superbonus.
Era il 2020. Il governo italiano varava un incentivo fiscale senza precedenti: il Superbonus, il 110 per cento di detrazione sulle spese di riqualificazione energetica e messa in sicurezza degli edifici. In pratica, lo Stato ti rimborsava più di quello che spendevi. E attorno agli incentivi girava il vero motore del sistema: la cessione dei crediti. Le aziende potevano cedere i crediti fiscali alle banche, che li acquistavano subito — liquidità immediata.
Qui serve una precisazione che in pochi fanno. Facile Ristrutturare con il 110 non lavorava nemmeno: faceva solo ristrutturazioni d'interni, e il suo strumento era lo sconto in fattura al 50 per cento — il vecchio, collaudato bonus ristrutturazioni. Ma il meccanismo di finanziamento era lo stesso: cedere i crediti alle banche per avere liquidità immediata.
Per il settore fu un'esplosione. Facile Ristrutturare — la sorella maggiore di Facile Immobiliare nel gruppo Renovars — passò dai quasi 100 milioni di ricavi del 2021 ai 246 milioni del 2022. Una crescita verticale, quasi irrazionale.
E con essa, anche Renovars Real Estate — la nostra divisione immobiliare — cresceva. Le due attività si alimentavano a vicenda: chi ristrutturava spesso aveva bisogno di vendere o acquistare. Il modello sembrava perfetto.
Sembrava.
Quando le banche chiudono il rubinetto
Nel 2023, il governo inizia a limitare lo sconto in fattura. Le banche, che avevano comprato i crediti fiscali al 90% del loro valore nominale, cambiano le condizioni: ora li comprano al 60%. Al 50%. Alcuni smettono di comprarli del tutto.
Per un'azienda come Facile Ristrutturare, il cui modello era basato sulla cessione immediata di quei crediti per finanziare i lavori in corso, fu un corto circuito. I cantieri si bloccano. I clienti che avevano già pagato aspettano lavori che non arrivano. I fornitori smettono di lavorare perché non vengono pagati.
Nel 2023, Facile Ristrutturare chiude il bilancio con una perdita di 89 milioni di euro.
Renovars, la holding che controllava tutto, chiude il 2023 con una perdita di 38 milioni. Patrimonio netto: negativo per 27 milioni. Tradotto per chi non mastica i bilanci: l'azienda valeva meno di zero. I debiti superavano tutto quello che possedeva.
E a cascata, Renovars Real Estate — la nostra divisione immobiliare — che sfiorava i 10 milioni di ricavi, si ritrova con una perdita di quasi 3 milioni nell'ultimo bilancio.
Come ho dichiarato a MilanoFinanza nel febbraio 2026: “Con lo stop dello sconto in fattura il sistema è collassato. Contavamo su accordi con le banche per cedere decine di milioni di euro di crediti fiscali che sono venuti meno.”
Il costo personale — quello che i bilanci non raccontano
I numeri sono quelli che ho già descritto. Ma c'è una storia dentro la storia che vale la pena raccontare per intero.
Quando sono entrato in Renovars, ero socio al 20% di Facile Immobiliare e amministratore unico. Avevo investito tra i centomila e i centocinquantamila euro di tasca mia tra avviamento, acquisto quote e riacquisto dei soci uscenti — perché dei cinque soci con cui avevo fondato ClientiCasa, sono rimasto solo io. Gli altri li ho liquidati uno per volta lungo il percorso. Ognuno per le sue ragioni.
Poi è arrivato il momento in cui Renovars ha annunciato un progetto di quotazione in borsa.
Per prepararsi alla quotazione, la holding ha deciso di convertire tutte le quote delle controllate — inclusa Facile Immobiliare — in quote della holding stessa. Un'operazione tecnica, apparentemente neutra. Le mie azioni in Facile Immobiliare sarebbero diventate azioni Renovars Spa.
Il problema era la valutazione. I valori utilizzati per la conversione non riflettevano il valore reale di quello che avevo costruito. Sia chiaro: non ci fu nessun round di aumento di capitale, non fui mai diluito. La mia quota è rimasta la mia quota. Il punto è un altro, ed è peggiore.
Perché la scelta che non comprenderò mai è un'altra: tenere le porte chiuse ai fondi di investimento. Capitale fresco, governance, spalle larghe davanti alla tempesta che stava arrivando. Quando hai un'azienda che fattura 300 milioni ma un patrimonio personale cento volte inferiore, tenere il 100% non ti rende più forte: ti rende più fragile. Se qualcosa va male — e prima o poi qualcosa va male — non avrai mai la forza economica di metterci una pezza e salvare la situazione. Non è alta finanza. È logica matematica.
Poi il concordato di Facile Ristrutturare. Poi il concordato di Renovars Spa. Il concordato, se non sei del mestiere, è questo: l'azienda non riesce più a pagare i debiti e propone ai creditori di accettarne solo una parte, pur di evitare il fallimento. In pratica: “Non posso darti tutto quello che ti devo. Prendi questo, o rischi di non prendere niente.”
Quello che avevo costruito in anni di lavoro — il venti per cento di una macchina da dieci milioni — si è azzerato. Non per una mia decisione. Non per un mio errore operativo. Per una catena di eventi che partiva dalla macrostruttura e arrivava fino alla mia quota convertita al momento sbagliato, al valore sbagliato.
Tramite Renovars Real Estate, avevo anche un credito chirografario di 1,5 milioni di euro. Chirografario significa senza garanzie: se l'azienda affonda, sei l'ultimo della fila. Dopo le banche, dopo il fisco, dopo i dipendenti. Ultimo.
La proposta arrivata dal concordato: rimborso del 4% in cinque anni.
Sessantamila euro. Su un milione e mezzo.
In più, c'è un procedimento legale in corso su altre partite.
Ti racconto tutto questo non per lamentarmi. Per darti una mappa di come funziona veramente il rischio imprenditoriale quando costruisci in casa d'altri. Non basta essere bravi. Non basta lavorare duro. Se le fondamenta che scegli non sono le tue, sei esposto a rischi che non puoi controllare.
La lezione più cara che ho pagato: le valutazioni nelle operazioni societarie non sono mai neutrali. Capiscile prima di firmare. Fatti consigliare. E quando qualcuno ti dice che la conversione è “standard”, fai le domande scomode.
La lezione che non si trova nei manuali
Il Superbonus era una fonte di rischio sistemico che nessuno, nel pieno dell'euforia, aveva il coraggio di nominare. Non perché i numeri non dicessero la verità — li dicevano. Ma perché il bias della crescita è potentissimo. Quando tutto sale, diventa molto difficile immaginare che possa scendere.
E c'è un dettaglio che rende la lezione ancora più feroce: noi il 110 nemmeno lo usavamo. Lavoravamo con il 50, lo strumento più collaudato del settore. Ma quando il mercato dei crediti è saltato, è saltato per tutti. L'onda non guarda in faccia chi ha nuotato prudente.
La lezione è questa: ogni volta che la tua azienda dipende da un incentivo governativo, da una legge fiscale, da un accordo con le banche che può cambiare da un giorno all'altro, stai costruendo su sabbia.
La crescita è reale. I ricavi sono reali. Ma le fondamenta sono false.
Il vero imprenditore costruisce su modelli che sopravvivono ai governi, alle crisi finanziarie, ai cambi di normativa. Costruisce su bisogni primari — le persone avranno sempre bisogno di comprare e vendere casa — non su incentivi temporanei.
E quando vede un'onda che si alza troppo velocemente, non si butta a fare surf. Si chiede: da dove viene quell'acqua? E dove andrà quando si abbassa?
Nota: i dati riportati in questo capitolo sono tratti da fonti giornalistiche di pubblico dominio (MilanoFinanza, Affari Italiani, BeBeez) e dai bilanci depositati. La mia prospettiva sui rapporti societari riflette la mia esperienza diretta come socio di minoranza.