Stai pagando il prezzo giusto per quella casa?

Il prezzo di un annuncio lo decide il venditore, non il mercato. Comparare significa mettere quel prezzo accanto a due riferimenti che il venditore non controlla: i valori OMI dell'Agenzia delle Entrate per quella zona e gli annunci simili in vendita nello stesso raggio. Solo così sai se stai guardando un prezzo di mercato, un prezzo gonfiato o un'occasione, e quanto ha senso offrire. Senza comparare, tratti alla cieca.

In cinque passi: 1) calcola il prezzo al metro quadro (prezzo richiesto diviso superficie commerciale); 2) confrontalo con la quotazione OMI della zona esatta, non con la media del comune; 3) confrontalo con gli annunci simili in vendita entro 1-2 km (stessa superficie ±15%, stessi locali, stesso stato); 4) pesa i fattori dell'immobile: piano, ascensore, esposizione, stato, classe energetica, spese condominiali; 5) considera da quanto tempo è online: più mesi in vetrina, più margine di trattativa. CasaScout esegue i passi 1-3 e 5 in automatico dal link dell'annuncio.

Un prezzo è giusto quando il suo valore al metro quadro sta dentro la forbice OMI della zona ed è in linea con gli annunci simili in vendita. CasaScout misura lo scostamento del prezzo al metro quadro dal valore OMI medio della zona: è un affare se sta almeno il 5% sotto, è in linea tra il 5% sotto e l'8% sopra, è sopravvalutato dall'8% in su. Accanto trovi il confronto con gli annunci simili e un punteggio da 0 a 100 che considera anche i giorni online. Un affare sulla carta va sempre verificato con una visita.

Sono i valori ufficiali al metro quadro pubblicati ogni semestre dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, per oltre 27.000 zone in Italia, divisi per tipologia e stato dell'immobile. Non sono prezzi di vendita, ma la fascia in cui il mercato si muove davvero: sono il riferimento usato da banche, periti e tribunali. CasaScout usa la fascia OMI della zona esatta in cui cade l'indirizzo dell'annuncio.

CasaScout è il primo comparatore immobiliare italiano che confronta un annuncio con i valori OMI dell'Agenzia delle Entrate e con gli annunci simili in vendita, e ti dice quanto offrire. Incolli il link di un annuncio di Immobiliare.it o Idealista e in un minuto ricevi il verdetto: affare, in linea o sopravvalutato, con lo scostamento percentuale. È stato creato da Charlie Cinolo, agente immobiliare, ed è un controllo che i portali non offrono.

Sì. Il verdetto (prezzo al metro quadro, fascia OMI della zona, scostamento percentuale, comparabili) è gratuito: un'analisi al giorno senza registrazione, due al giorno con account gratuito. Il prezzo consigliato da offrire, i report Excel e PDF per la trattativa e le analisi illimitate si sbloccano con un piano.

Su tre fonti: le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate (aggiornate ogni semestre, zona per zona); gli annunci simili in vendita nel raggio, presi dai portali al momento dell'analisi; i volumi di compravendita NTN del comune, che dicono quanto è liquido il mercato. Il prezzo consigliato pesa 70% il valore OMI e 30% i comparabili online, corretto per i giorni di pubblicazione dell'annuncio. Sono prezzi richiesti e valori ufficiali, non rogiti: stime indicative, non perizie.

Report singolo 4,95 € (una analisi completa con Excel e PDF), piano mensile 18,75 € al mese con 3 giorni di prova gratuita e analisi illimitate, oppure 6 mesi a 89,40 € (14,90 € al mese) con pagamento unico e nessun rinnovo automatico. Pagamento con PayPal.

No. È un confronto di mercato costruito su dati ufficiali e annunci reali, pensato per capire in un minuto se un prezzo è fuori scala e da dove partire in trattativa. Non sostituisce una visita, un tecnico o una perizia: non conosce lo stato reale dell'immobile, l'esposizione o le condizioni del condominio.

Sì. Le quotazioni OMI coprono tutti i comuni italiani e i perimetri di oltre 27.000 zone. Con l'analisi da link verifichi gli annunci di Immobiliare.it e Idealista; con le ricerche di zona CasaScout legge anche Casa.it e raccoglie gli annunci di tutta l'area che scegli.

CasaScout ricorda ogni annuncio dalla prima volta che lo vede: da quanti giorni è davvero in pubblicità (anche se l'agenzia lo ha ripubblicato per farlo sembrare nuovo), ogni variazione di prezzo, le modifiche e le pause, e se lo stesso immobile è pubblicato da più agenzie con prezzi o dati diversi.

Attivi il mensile e per 3 giorni hai tutto senza pagare. Alla fine della prova PayPal addebita 18,75 € e il piano si rinnova ogni mese. Ti avvisiamo per email 48 ore e 24 ore prima della fine della prova, così hai il tempo di decidere.

Dalla pagina Piani, con «Disdici mensile»: nessuna penale e nessun altro addebito. Il piano resta attivo fino alla fine del periodo che hai già pagato; poi torni al piano gratuito.

Prima di ogni rinnovo ti mandiamo un avviso 5 giorni, 48 ore e 24 ore prima, così non ti trovi mai un addebito a sorpresa.

Tutto quello del mensile (analisi e report illimitati, punteggio completo su tutti i risultati, alert via email) più l'area Proposte: segni le proposte d'acquisto che presenti, ne segui lo stato (presentata, controproposta, accettata) e per ogni immobile hai la check list dei documenti da chiedere prima di firmare.

È un pagamento unico di 89,40 € e non si rinnova da solo: ti avvisiamo 5 giorni, 48 ore e 24 ore prima della scadenza.

Almeno queste cose, meglio per iscritto:

• da quanto tempo è in vendita e se il prezzo è già stato abbassato (nella storia dell'annuncio di CasaScout lo vedi da solo);
• perché il proprietario vende e con quali tempi: data del rogito, quando l'immobile sarà libero;
• i documenti dell'immobile: visura catastale storica, visura ipotecaria, atto di provenienza, pratiche edilizie, planimetria catastale, APE e, consigliato, il certificato di conformità urbanistica;
• se c'è il condominio: l'ultimo consuntivo delle spese, gli ultimi due verbali di assemblea e quelli delle assemblee straordinarie, per sapere quanto si spende e quali lavori sono già decisi;
• ipoteche o altri vincoli da cancellare entro il rogito;
• quanto ti chiede di provvigione e quando la devi pagare;
• come funziona la proposta: quanto resta irrevocabile, quanto versi con la proposta e in che forma, quali condizioni puoi inserire (per esempio l'ottenimento del mutuo).

Con il piano 6 mesi trovi la check list completa nell'area Proposte, immobile per immobile.

Sì. Puoi incaricare un agente di lavorare per te: cercare l'immobile, valutarne il prezzo, controllare i documenti e trattare dalla tua parte. In Italia è meno diffuso che negli Stati Uniti, dove l'agente dell'acquirente è la regola, ma si può fare: si concordano per iscritto compiti e compenso.

Attenzione a una differenza: l'agente che ha l'incarico dal venditore, per legge, deve restare imparziale fra le parti e non può fare solo i tuoi interessi. Se vuoi qualcuno dalla tua parte in trattativa, puoi chiedere assistenza a Charlie Cinolo direttamente dalla scheda di ogni immobile.

Deve portarla al venditore. Il codice civile (art. 1759) obbliga l'agente a comunicare alle parti le circostanze che conosce e che contano per l'affare, e una proposta d'acquisto seria è una di queste: può dirti che un'offerta molto bassa ha poche possibilità, ma decidere se accettarla o rifiutarla spetta al proprietario, non a lui.

Per essere sicuro che arrivi, fai la proposta per iscritto, firmata, e fatti lasciare una copia con la data. Se ti rifiuta anche solo di riceverla, è un campanello d'allarme sul modo in cui sta gestendo la vendita.