Mercato immobiliare italiano: i dati, non le opinioni

Nel settore immobiliare italiano si discute moltissimo e si misura pochissimo. Ai convegni si parla di sensazioni, di percezione, di «come sta andando». Poi si guardano i numeri e quasi sempre raccontano un'altra storia.

Questa raccolta mette insieme le analisi che partono dai dati, con la fonte e la data sempre dichiarate. Il quadro che ne esce è meno rassicurante di quello dei convegni, ma è l'unico su cui si possano prendere decisioni.

Il mercato residenziale italiano viaggia stabilmente intorno alle 700.000 compravendite annue. Non si sta contraendo: si sta concentrando. In Italia operano circa 50.000 agenzie immobiliari, e secondo la classifica Top Agency 2026 di Wikicasa solo 260 superano il milione di euro di ricavi — erano 200 nel 2024. Meno dello 0,6% degli operatori assorbe una quota sproporzionata del fatturato, e quella quota cresce mentre il mercato sta fermo. Qualcuno la sta perdendo.

Sui prezzi vale lo stesso principio. Nel primo trimestre 2026 le abitazioni in Italia sono cresciute del +5,2% annuo secondo l'ISTAT, in accelerazione, nonostante il rialzo dei tassi deciso dalla BCE a giugno. È il contrario di quello che dice il manuale, e ha una spiegazione precisa: quando l'offerta è strutturalmente scarsa, i tassi alti comprimono i volumi e allungano i tempi di vendita, non le quotazioni.

Poi ci sono i temi che il settore preferisce non toccare. Le provvigioni, che in Italia si pagano da entrambe le parti della stessa transazione mentre negli Stati Uniti una causa da 418 milioni di dollari ha smontato quel meccanismo. La professione, che conta oltre 150.000 addetti e vale quasi un quinto del PIL senza avere un riconoscimento adeguato. E l'accessibilità: a Milano una coppia con 44.000 euro di reddito non si permette un bilocale nemmeno con il mutuo.

Sotto trovi tutte le analisi in ordine di pubblicazione. Ogni numero ha una fonte: se un dato non ha fonte, dal mio blog non passa.