M&A, PropTech e intelligenza artificiale nel real estate

Il settore immobiliare italiano sta per essere ristrutturato da due forze che quasi nessuno, dentro al settore, sta guardando: il capitale e la tecnologia. Non arriveranno. Sono già qui.

Sul fronte del capitale, l'onda delle aggregazioni ha già attraversato il real estate anglosassone e sta arrivando da noi con circa tre anni di ritardo. Il segnale si legge nei numeri: in Francia le agenzie attive si sono ridotte del 15-18% tra il 2022 e il 2024 secondo la FNAIM, mentre in Italia il numero tiene ma il fatturato si concentra. Chi ha costruito un network, un brand riconoscibile e sistemi operativi solidi vale qualcosa sul mercato delle acquisizioni. Chi ha soltanto una vetrina con i cartelli vale molto meno, e lo scoprirà nel momento peggiore.

Sul fronte della tecnologia il divario è ancora più netto, e non è quello che pensa la maggioranza. Negli Stati Uniti l'82% degli agenti dichiara di usare l'intelligenza artificiale, ma solo il 17% ne ricava un vantaggio economico misurabile. La differenza non è tra chi la usa e chi no: è tra chi l'ha inserita in un processo e chi la usa per scrivere annunci più veloci. In Italia siamo indietro anche rispetto a quella soglia — solo il 2,6% delle agenzie usa davvero applicazioni di AI, secondo i dati presentati all'International Real Estate Symposium nel febbraio 2025.

Poi ci sono i modelli che sembravano la risposta e non lo erano. Il franchising, dove paghi le royalties per l'ombrello e la tempesta la affronti da solo. Gli hybrid agent quotati in borsa che hanno bruciato capitale per anni prima di chiudere. E i nuovi entranti che arrivano da fuori, come Aruba con Comparabile Casa: non è un test, è un ultimatum.

Queste analisi le scrivo da dentro l'operazione, non da spettatore: nell'aprile 2026 la mia azienda è stata acquisita da Casavo, e oggi lavoro sull'integrazione. Le cose si vedono diverse da questa parte del tavolo.