Abbiamo visto per ora gli errori più comuni commessi sul prezzo.
Vi spiego ora errori ancora più gravi che vi fanno perdere denaro e tempo per la vendita.
Affrontiamo casi di persone che richiedono cifre vicino al prezzo di mercato, ma non riescono comunque a realizzare quello che vogliono ed hanno la casa in vendita da mesi senza nessun riscontro.
I clienti vanno a vederla, ma nessuno gli fa una proposta. Come mai?
Il vero problema è non aver mai fatto una stima reale di mercato.
Questo forse è il principale problema. A volte ci piace mettere la testa sotto la sabbia e dare la colpa della mancata vendita alla crisi, al mercato in calo o che non danno più mutui.
Ma il mercato immobiliare c’è sempre anche se è calato il numero di compravendite, gli immobili si sono sempre venduti.
Quindi il problema potrebbe essere ancora un altro! Purtroppo si pensa che il valore del mercato cresca sempre. Sì, certamente su asse temporale di 50 anni, i prezzi sono sempre cresciuti, ma se prendiamo in esame periodi temporali più corti, purtroppo anche le case si svalutano.
Quindi attualmente forse siamo legati ai prezzi del 2005 – 2007 quando i valori al metro quadrato degli immobili erano all'apice del rialzo.
Quindi cosa fanno molti proprietari?
Pensano che il prezzo sia sempre quello di qualche anno prima e magari aggiungono anche un extra al prezzo, perché è troppo poco e pensano che il valore delle case aumenti sempre.
Poi nessuno viene a vedere la casa e i proprietari andando nel panico, invece di affrontare la situazione, cercando il problema, trovano delle scuse, come:
- Non ho fretta
- Non ho bisogno di vendere
- Colpa della crisi
- Non danno mutui
- Sono sfortunato
- L'agenzia non è capace
- Piuttosto di regalarla me la tengo
- Non svendo il mio immobile
Ovviamente sono solo scuse che non aiutano a vendere.
Ad ogni modo devi sapere che il mercato immobiliare è come la borsa. Si muove più lentamente, ma si muove.
Come già detto, dal 2007 è iniziata una lunga fase negativa, di ribasso ed in 7 anni il mercato immobiliare ha avuto un calo che ha portato un crollo dei prezzi anche del 50 % in alcune zone popolari o periferiche e in piccoli centri urbani.
Quindi naturalmente oggi il borsino immobiliare ha una quotazione diversa rispetto al 2007!
Ma se chiedi i prezzi di quell'epoca, (2007/2010) come fai a vendere? Purtroppo non piace la cruda verità, specialmente se è brutta! È più comodo trovare scuse.
Il mediatore prova sicuramente ad indicare la strada giusta, ma si è sempre pronti a criticare la valutazione e affidiamo l'incarico all'agente che la valuta di più!
Confondendo una valutazione con un’offerta.
Salvo poi criticare anche quest'ultimo perché non ha portato nessuno a vedere la casa.
Quando faccio una valutazione immobiliare, vado a vedere personalmente l’immobile. Se non conosco la zona, faccio un giro più ampio per apprezzarne i servizi o capire se ne mancano.
Studio sempre la zona dove si vuole vendere e al fine di riscontrare ciò che il mercato ci dice:
- Quanti immobili della stessa tipologia ci sono in vendita nella stessa zona di riferimento? (raggio max 500 metri)
- Da quanto tempo l’immobile è stato pubblicato?
- Quali sono i prezzi medi di compravendita della zona al mq?
Se un immobile è in vendita da oltre 7 mesi a un prezzo euro a mq giusto, in ordine e ben presentato, in che modo è possibile ottenere una cifra un po’ più alta?
Si potrebbero inserire alcuni optional potenzianti nell'immobile, tipo l’aria condizionata, lampade che danno la giusta atmosfera, interruttori nuovi, ecc.
Tutto questo può aiutare a massimizzare a realizzare il prezzo di vendita, ma non illudiamoci di prendere più di 20.000 euro rispetto al valore dato in precedenza.
Quindi Il venditore dovrà fare una scelta risolutrice o accetta di vendere al prezzo attuale, oppure decide di dare in locazione l'immobile ed attendere qualche anno prima di venderlo a un miglior prezzo, sempre che il mercato gli dia ragione nel tempo.
Non bisogna perdere tempo perché è un bene troppo prezioso per tutti e se non si ha necessità, è giusto utilizzarlo al meglio facendo la scelta migliore in quel momento in attesa di momenti migliori.
È sempre sbagliato mettere la testa sotto la sabbia e dare la colpa alla crisi o agenti esterni.
Se devi vendere casa o se essa è già in vendita senza riscontro cerca un professionista che ti dia una valutazione corretta, precisa ed aggiornata al mercato attuale.
Spesso quelle gratuite non sono sempre attendibili per altri interessi commerciali che ruotano dietro una valutazione.
Consulta un Agente indipendente o un geometra o architetto e fatti stimare al meglio e oggettivamente il tuo immobile.
Con un Agente Professionale potrai anche avere una valutazione completa per mettere in vendita l'immobile e aumentare la percentuale di guadagno.
Se scoprirai che il prezzo per te è troppo basso, allora potrai lasciar perdere e affittare la casa o rimanerci a vivere in attesa di tempi migliori.
Un altro problema è come vengono tenuti gli immobili.
Ho visto cose che voi umani non potreste nemmeno immaginare – ahhahahha
Ho visto ottimi immobili tenuti in condizioni pietose.
Non mi riferisco a immobili da ristrutturare, ma bensì a case in buono stato completamente disordinate e piene zeppe di mobili e oggetti personali.
Prova a visionare un’automobile usata!
Ti troverai di fronte ad un’auto pulitissima dentro e fuori, profumata e sempre tenuta in garage (così piace sentirsi dire) e usata solo nel week end e da un anziano signore, magari anche sempre tagliandata.
Prova ora a pensare di visionare un'altra auto con lo stesso chilometraggio, stesso anno di immatricolazione e nello stesso stato manutentivo, ma sporca di fango, che puzza di fumo e magari con cenere sparsa in giro e con il posacenere pieno di mozziconi, magari carte varie sparse per l’auto.
Quale acquisteresti? Te lo dico io, la prima!!!
Negli immobili che costano 10 volte un’automobile invece i venditori presentano il loro bene più prezioso, acquistato con i loro sacrifici, in maniera oscena.
Ecco cosa si nota spesso:
- Sporcizia
- Odori di cibo, stufati, minestroni
- Odori di sigaretta
- Salotti pieni di dvd, libri o documenti
- Giocattoli sparsi nella casa
- Cucine con piatti sporchi e tavola non pulita
- Terrazzi vuoti e tristi, non curati
- Giardini con erba alta e non curata
- Vestiti sparsi
Come investitore i miei migliori affari sono stati conclusi con questi errori dei proprietari. Casa presentata male, ma in buono stato. Hanno riscaldamento, condizionatori, impianti idraulici a norma, eppure la gente non riesce a vedere oltre l’apparenza!
Purtroppo il primo impatto ci condiziona. È come per l'automobile. Non mi credete? Andate per curiosità a visionare 4 o 5 case in zona da voi attualmente in vendita e vedrete come vengono fatte visionare.
Spesso l'agente immobiliare non ha il coraggio di urtare il proprietario e chi va a vedere le case di certo non può dire che la casa puzza.
Il mio ruolo di consulente e agente immobiliare risolve i problemi e fa risparmiare migliaia di euro.
Per ribassare il prezzo c’è sempre tempo, se si organizza bene il tempo della vendita!
A volte però il prezzo non è l'unico problema. Devi saper presentare il tuo immobile come se fosse un’automobile e differenziarti dalla concorrenza.
È anche molto importante ricordarsi che non si vendono mai mobili ma case. Però bisogna anche tener conto che il primo impatto sulle case è l'arredo.
Ci fa vedere come può essere bello vivere in quell'immobile. Ci colpisce subito il mobilio! È così! Specialmente gli arredi belli e ricercati nei particolari.
È più facile vendere una casa vuota che un immobile con mobili e arredi vetusti.
Molti ereditano un immobile della nonna e cosa fanno? Lo mettono in vendita con il mobilio della defunta di 90 anni e magari hanno pure il coraggio di dire: “no, ma io lo lascio anche tutto arredato”
Mobili vecchi (non antichi), letti con le coperte del 1900. Credenze storiche con soprammobili impolverati. Odore di chiuso. Senza parlare della carta da parati ingiallita che si stacca e cade giù.
Sai quanti soldi si possono perdere in questo modo? I tempi di vendita si allungano e piano piano si è costretti ad abbassare il prezzo di vendita.
Basterebbe chiamare banalmente una ditta di sgomberi e liberare l'immobile per avere un miglior risultato!!
Tanto è inutile illudersi che alla vendita qualche cliente vorrà tenere il mobilio e quindi è meglio anticipare i tempi.
Come Agente Immobiliare nelle mie consulenze consiglio anche di applicare nell'immobile un HOME STAGING light e arredarlo con gusto.
È vero tutto questo a molti può sembrare una spesa extra, ma in questo modo puoi velocizzare i tempi di vendita e realizzare fino al 20 % in più rispetto ad un immobile vuoto e recuperare con gli interessi i soldi spesi per l’allestimento dell’home staging.
Se non usi le armi giuste per vendere, l'unica arma che ti rimane è quella di abbassare il prezzo.
Come la dieta senza mangiare nulla; perdi peso ma a che prezzo?
Voglio riepilogare gli step per vendere casa velocemente e con una buona percentuale di guadagno.
Posso affermare che se non segui questi step puoi affidarti solo al caso o alla fortuna.
- Verifica il prezzo reale del tuo immobile aggiornato al mercato odierno
- Non vivere di ricordi (i prezzi cambiano sempre)
- Non stabilire un prezzo in base alle tue esigenze economiche
- Non stabilire un prezzo in base a questioni affettive
- Non presentare la tua casa come se fosse un deposito merci
- La tua casa dev’essere la migliore in vendita della sua “categoria”, presentala al meglio
- Gli arredi sono importanti, non deprimere chi viene a vedere la tua casa con mobili vecchi e obsoleti
- Sii pulito e niente odori strani
- Scegli l'orario di maggiore esposizione solare
- Pioggia o brutto tempo? Sposta gli appuntamenti
Solo con queste accortezze puoi velocizzare i tempi di vendita e in alcuni casi realizzare un extra sul tuo immobile.
Sappiate che tutte queste tecniche sono utilizzate per ognuno dei nostri clienti.
Nei capitoli successivi spiegherò ampiamente tutti gli argomenti punto per punto.
Fine dell'anteprima · il libro continua con la scelta tra vendere da soli o con un professionista, la valutazione, l'home staging, le visite, la proposta e i documenti.
