I valori OMI sono le quotazioni al metro quadro che l'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre per circa 27.000 zone d'Italia, divise per tipologia e stato dell'immobile. Per capire se una casa costa troppo: dividi il prezzo richiesto per i metri quadri commerciali e confronta il risultato con la forchetta della sua zona e del suo stato.
Chi compra casa in Italia ha sempre avuto un problema: l'unico numero che vede è quello scelto da chi vende. Il prezzo in annuncio può essere giusto, gonfiato o una scommessa, e dall'annuncio non lo si capisce. Il sondaggio di Banca d'Italia con Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa, su circa 1.500 agenti, dice che tra prezzo richiesto e prezzo pagato corre in media il 7%. Sulla singola casa, però, quella media non dice niente.
Il numero da mettergli accanto esiste, è pubblico ed è gratuito da sempre: la quotazione OMI della zona. Quasi nessun privato la guarda, e chi la guarda spesso la legge male. Qui sotto trovi cosa sono i valori OMI, come si leggono con un esempio vero su Milano e dove smettono di funzionare.
Cosa sono i valori OMI
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) è la struttura dell'Agenzia delle Entrate che misura il mercato immobiliare italiano. Divide ogni comune in zone omogenee, aree in cui il mercato si comporta in modo simile, e ogni semestre pubblica per ciascuna zona un valore minimo e un valore massimo al metro quadro.
La forchetta cambia con tre variabili:
La tipologia. Abitazioni signorili, civili, di tipo economico, ville e villini. La gran parte degli appartamenti in città è «civile».
Lo stato di conservazione. Ottimo, normale o scadente. È la variabile che sposta di più il valore, e ci torniamo sotto.
La fascia. Ogni zona appartiene a una fascia: B centrale, C semicentrale, D periferica, E suburbana, R extraurbana. La lettera dice dove sta la zona rispetto al centro, non quanto vale: a Milano la C14 Porta Nuova ha quotazioni molto più alte di tante zone B di altre città.
Le quotazioni si riferiscono quasi sempre alla superficie commerciale, quella lorda con i muri. È la stessa usata negli annunci, ed è quella da usare per il confronto.
La quotazione OMI non è il prezzo della tua casa. È il campo da gioco entro cui quel prezzo dovrebbe stare.
Come si leggono: un esempio su Milano
Prendiamo un annuncio tipo: un bilocale di 70 metri quadri commerciali al terzo piano con ascensore, in zona Piola, a Città Studi. Prezzo richiesto 395.000 euro. Il procedimento è in tre passi.
Primo passo: il prezzo al metro quadro. 395.000 diviso 70 fa 5.643 euro al metro quadro.
Secondo passo: la zona giusta. L'indirizzo cade nella zona OMI D12, «Piola, Argonne, Corsica», fascia periferica. Per le abitazioni civili del secondo semestre 2025 la forchetta è questa:
| Zona D12, abitazioni civili | Minimo €/m² | Massimo €/m² | Su 70 m² |
|---|---|---|---|
| Stato normale | 3.800 | 5.600 | 266.000 – 392.000 € |
| Stato ottimo | 5.700 | 8.000 | 399.000 – 560.000 € |
Fonte: Agenzia delle Entrate, OMI, quotazioni del 2° semestre 2025.
Terzo passo: il confronto. Se la casa è in stato normale, 5.643 euro al metro quadro stanno sopra il massimo della forchetta e il 20% sopra il centro, che è 4.700. Se invece è davvero da considerare «ottima», lo stesso prezzo sta sotto il minimo e sembra un affare.
Stesso annuncio, stesso numero, due verdetti opposti. La domanda da farsi quindi non è «quanto vale la zona» ma in che stato è davvero la casa. «Ristrutturato» in un annuncio può voler dire un rifacimento completo di impianti e bagni di due anni fa, oppure una tinteggiatura. La risposta si trova solo con la visita, o con le foto guardate con attenzione.
La regola pratica che uso misura lo scostamento dal centro della forchetta: fino al 5% sopra, il prezzo è in linea; tra il 5% e il 15% è caro ma trattabile; oltre il 15% il venditore deve giustificarlo con qualcosa che l'OMI non vede. Il nostro bilocale, in stato normale, è al 20%. Non vuol dire che sia sbagliato, ma deve avere ragioni concrete: un piano alto luminoso, un terrazzo, una classe energetica buona.
Quanto conta la zona: la stessa città, nove forchette
Il grafico in apertura mette in fila nove zone OMI di Milano per le abitazioni civili in stato normale. Si va dai 2.900–4.000 euro della D10 Parco Lambro, Feltre, Udine agli 8.700–10.900 della B12 Duomo e San Babila. Tra le due c'è quasi un fattore tre.
Per questo il «prezzo medio al metro quadro di Milano» che si legge sui giornali non serve a chi compra. È una media tra forchette che non si toccano. Il confronto si fa solo con la zona esatta in cui cade l'indirizzo, non con il quartiere di cui si parla al bar e tanto meno con la città.
I limiti dell'OMI: stato, piano, fascia
Un buon strumento usato fuori dal suo campo dà risposte sbagliate. L'OMI ne ha quattro, di limiti, e conviene conoscerli prima di usarlo in trattativa.
1. Lo stato ha solo tre gradini. Ottimo, normale, scadente: tutto il resto finisce nel mezzo. E il salto tra un gradino e l'altro può essere enorme. Sempre a Milano, nella zona C14 Porta Nuova, le abitazioni civili in stato normale quotano 4.800–6.600 euro al metro quadro, quelle in stato ottimo 10.500–15.700. In zone come questa «ottimo» descrive di fatto un altro prodotto, il nuovo di pregio. Prima di confrontare, decidi onestamente in quale gradino sta la casa.
2. Il piano e il resto non esistono. La forchetta è la stessa per il piano terra senza luce e per il quinto piano con terrazzo, con o senza ascensore, esposto a nord o a sud, in classe G o in classe A, con spese condominiali leggere o pesanti. Sono proprio queste caratteristiche a spostare il valore dentro la forchetta, e spesso a portarlo fuori.
3. La fascia e i confini di zona sono linee su una mappa. Due lati della stessa via possono stare in zone diverse, e dentro una zona convivono isolati che il mercato prezza in modo diverso. Se la casa è vicina al confine, guarda anche la forchetta della zona accanto. La lettera della fascia, poi, descrive la posizione, non la qualità.
4. Arriva con un semestre di ritardo. Le quotazioni fotografano il semestre passato. Con i prezzi delle abitazioni in crescita del 5,2% annuo nel primo trimestre 2026 secondo l'ISTAT, la forchetta pubblicata può stare qualche punto sotto il mercato del momento. Il massimo OMI è un riferimento, non un tetto matematico.
C'è poi un limite di natura: le quotazioni OMI sono una stima di zona costruita dall'Agenzia, non l'elenco dei prezzi pagati casa per casa. Dicono se un prezzo è plausibile. Per decidere quanto offrire serve un secondo passaggio, quello sulle compravendite simili e sullo scarto di trattativa, che spiego nell'articolo su come calcolare l'offerta partendo dal prezzo richiesto.
Cosa fare, in pratica, prima di prenotare una visita
Calcola il prezzo al metro quadro sulla superficie commerciale. Se l'annuncio non la dice, chiedila, insieme alla planimetria.
Trova la zona OMI esatta dell'indirizzo sul sito dell'Agenzia delle Entrate e scegli con onestà tipologia e stato.
Misura lo scostamento dal centro della forchetta. Oltre il 15%, prima di spendere un sabato, fatti spiegare dal venditore o dall'agenzia cosa giustifica la differenza. Chi ha argomenti veri li dice volentieri.
Sono dieci minuti di lavoro per ogni annuncio. Chi guarda venti case prima di comprarne una li moltiplica per venti, ed è il motivo per cui ho costruito uno strumento che lo fa da solo, partendo dal link.
Domande frequenti
Cosa sono i valori OMI?
Sono le quotazioni immobiliari che l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre: per ogni zona omogenea di ogni comune italiano, circa 27.000 in tutto, danno un valore minimo e un valore massimo al metro quadro, distinti per tipologia (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini) e per stato di conservazione (ottimo, normale, scadente).
Dove si trovano le quotazioni OMI?
Sul sito dell'Agenzia delle Entrate, nella sezione dedicata alle quotazioni immobiliari: si sceglie il comune, si individua la zona sulla mappa e si legge la forchetta per tipologia e stato. La consultazione è gratuita. CasaScout fa lo stesso passaggio in automatico partendo dall'indirizzo dell'annuncio.
I valori OMI sono affidabili per valutare una casa?
Sono affidabili come riferimento di zona, non come prezzo della singola casa. Non considerano il piano, l'ascensore, l'esposizione, la classe energetica, il terrazzo o il box, e hanno solo tre livelli di stato. Servono a capire se un prezzo è fuori scala; il valore preciso lo decidono le caratteristiche dell'immobile e il confronto con le compravendite simili.
Come si calcola il prezzo al metro quadro di una casa?
Si divide il prezzo richiesto per la superficie commerciale, cioè quella lorda con i muri, la stessa a cui si riferiscono le quotazioni OMI. Un bilocale di 70 metri quadri commerciali in vendita a 395.000 euro costa 5.643 euro al metro quadro. Se l'annuncio indica i metri calpestabili il conto va rifatto, perché il prezzo al metro quadro risulta più alto di quello vero.
Ogni quanto vengono aggiornati i valori OMI?
Ogni sei mesi, con un semestre di ritardo rispetto al mercato. In una fase di prezzi in crescita, come il 2026 (più 5,2% annuo nel primo trimestre secondo l'ISTAT), la forchetta pubblicata tende a stare leggermente sotto il mercato del momento: va letta come riferimento, non come tetto rigido.
Fonti: Agenzia delle Entrate — Osservatorio del Mercato Immobiliare, banca dati delle quotazioni immobiliari, 2° semestre 2025 (Milano: zone B12, B19, C12, C14, C16, D10, D12, D13, D20; abitazioni civili, stato normale e ottimo) · Banca d'Italia, Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, rilevazione 18 giugno – 21 luglio 2026 · ISTAT, prezzi delle abitazioni, I trimestre 2026
Charlie Cinolo · Head of Sales Casavo Italy · charliecinolo.it
