Secondo appuntamento, il proprietario arriva con le chiavi in mano e una domanda sola. Fammi vedere la busta paga. La guarda trenta secondi, la posa sul tavolo e dice che preferisce qualcun altro: quel ragazzo è un ingegnere assunto a tempo indeterminato, ma in Italia è arrivato sei mesi fa, e sei mesi gli sembrano pochi.
Tu non hai risposto niente. Non per mancanza di argomenti: per mancanza di dati. Hai richiamato l'azienda e hai riferito quel no come se fosse una perizia, quando era un'impressione.
Intanto, in Commissione Giustizia al Senato, qualcuno sta provando a darti lo strumento che non hai. Conviene leggere bene cosa contiene, perché contiene molto meno di quello che sembra, e perché quando arriverà il settore lo saluterà come la soluzione. Non lo sarà. Sarà una verifica in più dentro una procedura che la maggioranza delle agenzie italiane non ha mai scritto, e il primo effetto visibile sarà un «nessun risultato» consegnato ai proprietari come se fosse una garanzia.
Valutare un inquilino significa misurare la probabilità che paghi il canone per tutta la durata del contratto, e la busta paga dell'ultimo mese misura solo una parte minima di quella probabilità. Un'istruttoria completa guarda l'anzianità lavorativa e la continuità contributiva, l'incidenza del canone sul reddito netto (sotto un terzo è la soglia prudenziale usata nella pratica internazionale), i precedenti rapporti di locazione con riferimenti verificabili, la composizione del nucleo, la posizione patrimoniale dell'eventuale garante e la disponibilità di una polizza sui canoni o di una fideiussione. Nel Regno Unito questa istruttoria si acquista come servizio e si chiama tenant referencing; in Spagna esiste già un registro privato delle morosità locative; nei Paesi Bassi la procedura di selezione scritta è un obbligo di legge dal 2023. In Italia non esiste nessuna delle tre cose. Il disegno di legge 1896, in discussione al Senato, potrebbe introdurre un registro pubblico, ma censirebbe solo le morosità accertate da un giudice: circa ottantamila posizioni in tre anni, a fronte di 4,8 milioni di famiglie in affitto. Per la quasi totalità dei candidati continuerà a non dire nulla, e la valutazione resterà un lavoro da fare a mano.
Il no che nessuno contesta
Chi lavora sulle locazioni conosce quella scena a memoria e la tratta come un fatto meteorologico: il proprietario è diffidente, ha avuto un'esperienza brutta nel 2014, preferisce un italiano, uno con l'anzianità in zona. Si annuisce e si passa al candidato successivo. Quella frase non è un dato: è una memoria, e le memorie negative non si aggiornano da sole. Chi la pronuncia non ha letto nessuna statistica sulla morosità negli ultimi dieci anni, e non ha motivo di averlo fatto. Non è il suo mestiere. È il nostro.
Il punto è che quel no non costa niente a chi lo pronuncia e costa parecchio a chi lo subisce. Costa all'inquilino scartato, ovviamente. Ma costa anche al proprietario, che si tiene l'immobile sfitto, e costa all'agenzia, che porta a casa zero. È l'unico passaggio della locazione in cui tutti e tre perdono, e succede perché nessuno porta un numero al tavolo.
I numeri che il proprietario non ha visto
A inizio ottobre il Ministero dell'Interno ha pubblicato le statistiche sulle procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo, serie 2004-2025. I numeri raccontano l'opposto di quello che si sente dire agli appuntamenti.
| Procedure di rilascio, abitativo | 2025 | Variazione sul 2024 | Variazione sul 2015 |
|---|---|---|---|
| Provvedimenti di sfratto emessi | 37.122 | −7,56% | −43,2% |
| Richieste di esecuzione all'ufficiale giudiziario | 61.856 | −23,69% | −59,8% |
| Sfratti eseguiti con la forza pubblica | 18.292 | −14,27% | −44,1% |
Fonte: Ministero dell'Interno, serie 2004-2025, diffusa nell'ottobre 2026. Il confronto con il 2015 è l'elaborazione di Confedilizia sugli stessi dati, ripresa da ItaliaOggi il 9 ottobre 2026.
La morosità resta di gran lunga la causa principale, con 26.632 provvedimenti, il 71,75% del totale, contro 8.415 per finita locazione e 2.075 per necessità del locatore. Ma è una quota su un volume quasi dimezzato in dieci anni. E c'è un dettaglio che vale la pena avere in tasca quando si parla con un proprietario di città: i capoluoghi raccolgono 17.037 provvedimenti, il 45,89%. Più della metà degli sfratti d'Italia avviene fuori dai capoluoghi, e lo stesso vale per la sola morosità, dove i capoluoghi pesano 11.795 contro i 14.837 del resto delle province.
Un ordine di grandezza, con il suo limite dichiarato. Istat rileva per il 2025 circa 4,8 milioni di famiglie in affitto, il 18,1% del totale, con un canone medio di 438 euro al mese: rapportando le due fonti, gli sfratti eseguiti in un anno pesano meno di quattro famiglie su mille fra quelle in locazione. I perimetri non coincidono del tutto, quindi è un ordine di grandezza e non una misura. Anche concedendo il margine più largo, resta lontanissimo dal rischio che i proprietari si raccontano.
Il proprietario boccia i candidati?
Scrivimi città e canone: ti mando la scheda di valutazione dell'inquilino in otto voci.
Scrivimi →Il registro dei morosi che il Senato sta scrivendo
Il disegno di legge 1896, «Disposizioni in materia di rilascio di immobili», è stato approvato dal Consiglio dei ministri il 30 aprile e presentato al Senato il 12 maggio; è in esame alla Commissione Giustizia, relatore Pierantonio Zanettin. Nel testo di partenza c'è l'accelerazione dei tempi: un decreto motivato di rilascio entro quindici giorni per la finita locazione, il termine di grazia per sanare la morosità che scende da novanta a quarantacinque giorni, le sanatorie consentite che passano da tre a due, una penale dell'1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo nella riconsegna.
La parte che interessa direttamente chi fa questo mestiere è arrivata dopo, con gli emendamenti depositati in Commissione a inizio ottobre. Due proposte toccano la valutazione del conduttore. La prima è un registro nazionale degli inquilini morosi, pensato per certificare l'affidabilità economica del candidato, con un regolamento governativo da adottare entro sei mesi, previo parere del Garante per la protezione dei dati personali, che stabilirebbe quali dati sono iscrivibili, chi può consultarli e con quali garanzie. La seconda è una banca dati nazionale del merito locatizio, più circoscritta: vi finirebbero solo le morosità accertate giudizialmente, i dati resterebbero al massimo tre anni dalla definizione della procedura, e la consultazione sarebbe riservata alle parti, agli agenti immobiliari abilitati e ai professionisti incaricati del contratto.
Al momento in cui scrivo sono emendamenti depositati, non norme in vigore, e sullo stesso tavolo ce ne sono altri che riguardano la vigilanza privata a supporto dell'ufficiale giudiziario e l'IMU sugli immobili sotto sfratto. Ma la direzione è chiara, e per la prima volta una norma sulla locazione nomina l'agente abilitato come soggetto legittimato a una verifica. È la prima volta in trentasette anni, dalla legge 39 del 1989, che il legislatore ci attribuisce uno strumento invece di un adempimento.
Perché un registro non sostituisce un'istruttoria
Qui serve l'aritmetica, e non è lusinghiera. Se il perimetro è quello della banca dati del merito locatizio, cioè sole morosità accertate dal giudice conservate per tre anni, lo stock massimo immaginabile è di circa tre annualità di provvedimenti per morosità: 26.632 moltiplicato per tre fa 79.896 posizioni. Rapportate ai 4,8 milioni di famiglie in affitto rilevate da Istat, siamo all'1,7%.
Tradotto nel lavoro quotidiano: su cento candidati che accompagni a vedere un immobile, il registro avrà qualcosa da dire su uno o due. Per gli altri novantotto restituirà «nessun risultato».
È il rischio vero di questo strumento, ed è un rischio professionale prima che giuridico. Un «nessun risultato» non è una garanzia di solvibilità: è l'assenza di una sentenza. Chi lo presenterà al proprietario come una certificazione starà facendo con un database esattamente quello che oggi fa con la fotocopia della busta paga, cioè spacciare un documento per una valutazione. E la prima volta che un inquilino «pulito» secondo il registro smetterà di pagare, l'agenzia che aveva garantito con il registro avrà un problema di credibilità che la busta paga non le aveva mai creato.
Come fanno gli altri cinque mercati europei
Il confronto è il modo più rapido per capire che cosa ci manca davvero, e non è il registro.
| Paese | Che cosa esiste | Chi lo usa | Il punto |
|---|---|---|---|
| Spagna | Fichero de Inquilinos Morosos, registro privato delle morosità locative | Proprietari e agenzie, previa autorizzazione del candidato | L'art. 20 della LOPDGDD ammette l'iscrizione per debiti sopra 50 euro, «ciertos, vencidos y exigibles» e non contestati, senza bisogno di una sentenza, conservati fino a 5 anni |
| Francia | Dossier de location con elenco tassativo di documenti (décret 2015-1437) | Obbligatorio per tutti i locatori e le agenzie | Il problema francese era l'opposto del nostro: chiedere troppo. Documenti fuori elenco costano fino a 3.000 € al privato e 15.000 € all'agenzia |
| Paesi Bassi | Wet goed verhuurderschap, in vigore dal 1° luglio 2023 | Locatori e intermediari, con vigilanza dei Comuni | Procedura di selezione scritta, pubblica e su criteri oggettivi, obbligo di motivare per iscritto il rifiuto ai candidati scartati, adeguamento entro il 1° aprile 2024 |
| Germania | SCHUFA-BonitätsAuskunft e Mietschuldenfreiheitsbescheinigung | Prassi corrente dei locatori privati | Il candidato porta da sé la propria posizione creditizia e l'attestazione del precedente locatore: l'onere della prova è suo, non dell'agenzia |
| Regno Unito | Tenant referencing, servizio acquistabile | Prassi corrente delle agenzie di locazione | Dal 1° maggio 2026 il Renters' Rights Act 2025 vieta in Inghilterra di chiedere più di un mese di affitto anticipato: tolta la scorciatoia, resta l'istruttoria |
La Germania è l'unico dei cinque paesi descritto come prassi di mercato e non come norma: SCHUFA e attestazione di assenza di morosità non sono obbligatorie per legge.
Due di questi paesi dicono qualcosa di preciso all'Italia. La Spagna, perché dimostra che un registro funziona solo se la soglia d'ingresso è bassa: cinquanta euro e nessuna sentenza. Quello che il Senato sta scrivendo ha la soglia più alta immaginabile, una morosità accertata dal giudice, e per questo nascerà quasi vuoto. I Paesi Bassi, perché hanno risolto il problema dal lato opposto: non hanno costruito un database, hanno reso obbligatoria la procedura. Il locatore olandese deve pubblicare i criteri con cui sceglie e deve spiegare per iscritto a chi ha scartato perché l'ha scartato.
E allora cosa significa per noi. Che gli inglesi e i tedeschi hanno registri creditizi molto più ricchi del nostro e nonostante questo fanno un'istruttoria. Il database, dove esiste, è il primo dei dieci passaggi, non l'ultimo. Da noi rischia di diventare l'alibi per non farli, gli altri nove.
Dove finisce la discrezionalità del proprietario
Chiedere buste paga, contratto di lavoro o dichiarazione dei redditi è legittimo, e lo è preferire il candidato economicamente più solido: serve a misurare la capacità di pagare. Diventa un'altra cosa quando il criterio smette di misurare la solvibilità e comincia a selezionare la persona. L'art. 43 del Testo Unico sull'immigrazione (D.lgs. 286/1998) qualifica come discriminazione l'imposizione di condizioni più svantaggiose nell'accesso all'alloggio allo straniero regolarmente soggiornante per la sola sua condizione, e il D.lgs. 215/2003 estende il divieto alla discriminazione indiretta, cioè al criterio in apparenza neutro applicato in modo selettivo.
La stessa documentazione chiesta a tutti i candidati è una procedura; chiesta solo ad alcuni è un rischio che il titolare si prende senza saperlo. Vale anche per il registro, se arriverà: consultarlo per tutti è una procedura, consultarlo solo per alcuni è un criterio selettivo travestito da controllo. In Francia il rifiuto discriminatorio di un candidato è punito fino a tre anni di reclusione e 45.000 euro: non è un rischio teorico in nessuno dei mercati a cui ci paragoniamo. Queste righe indicano le norme, non sostituiscono il parere di un legale.
C'è poi un caso in cui la scelta del conduttore smette di essere solo del proprietario: quando l'inquilino arriva da un'azienda che cerca casa per i suoi dipendenti. È il canale che ho descritto parlando di welfare abitativo aziendale, e il ragazzo del primo appuntamento ne è un esempio: lì il garante implicito è il datore di lavoro, e scartarlo per sei mesi di residenza significa perdere anche il cliente che lo ha mandato.
Cosa metti sul tavolo al posto della fotocopia
La sostituzione non costa niente: una scheda di valutazione uguale per ogni candidato, compilata prima di portarlo dal proprietario. Anzianità lavorativa e continuità contributiva invece del singolo cedolino. Incidenza del canone sul reddito netto, calcolata e scritta. Riferimenti del precedente locatore, chiesti davvero. Composizione del nucleo. Posizione del garante con i suoi documenti e non con la sua parola. E, quotata accanto, la polizza sui canoni o la fideiussione con il prezzo esposto: al proprietario si presenta una scelta fra due rischi misurati, non un candidato e una sensazione.
L'esempio che conviene fargli vedere, con i numeri suoi. Prendiamo un bilocale a Milano a 1.100 euro al mese. Il proprietario scarta quattro candidati di fila per diffidenza e rimette l'immobile sul mercato: in media sono due o tre mesi di sfitto, cioè da 2.200 a 3.300 euro di canoni mai incassati, a cui si aggiungono IMU e spese condominiali che corrono comunque. È una perdita certa, già contabilizzata nel momento in cui dice no. Dall'altra parte, il rischio da cui si sta proteggendo: gli sfratti eseguiti nel 2025 sono stati 18.292 su circa 4,8 milioni di famiglie in affitto, meno di quattro su mille, e un'eventuale polizza sui canoni si quota oggi intorno al 3-5% del canone annuo, cioè fra 400 e 660 euro l'anno su quel bilocale. Sta spendendo 2.200 euro certi per non spenderne 500 contro un evento che riguarda lo 0,4% del mercato. Scritto così, in quattro righe su un foglio, quel conto cambia la conversazione: non perché lo convinci, ma perché per la prima volta gli hai dato qualcosa da confrontare.
I due perimetri, provvedimenti di rilascio e famiglie in locazione, non coincidono: è un ordine di grandezza, non un tasso. Il costo della polizza va sempre quotato sul caso concreto.
Hai un proprietario da convincere?
Il conto sul tuo immobile lo rifacciamo insieme in dieci minuti.
Scrivimi →Cosa succede nei prossimi sei-dodici mesi
La mia previsione è questa: il registro, in una delle due versioni, passerà, e il settore lo saluterà come la soluzione. Non lo sarà. Le agenzie che in questi mesi costruiscono un'istruttoria vera, con la scheda, i riferimenti e la garanzia quotata, useranno il registro come lo usano gli spagnoli e gli inglesi, cioè come il primo dei dieci passaggi. Le altre avranno cambiato la carta della fotocopia.
E c'è una seconda previsione, meno comoda. L'istruttoria sull'inquilino diventerà in Italia un servizio a pagamento entro un paio d'anni, e non lo inventerà un'agenzia tradizionale: lo porteranno gli operatori del living e le piattaforme di gestione, che la procedura standardizzata ce l'hanno già perché gestiscono migliaia di unità e non possono decidere a impressione. Quando succederà, il proprietario capirà in cinque minuti la differenza fra chi gli porta un fascicolo e chi gli porta un foglio.
Qualche giorno fa ho scritto quanto guadagna davvero chi fa questo mestiere. Questa è una delle ragioni per cui sulle locazioni si guadagna poco, ed è la più scomoda: stiamo facendo pagare una provvigione per una parte di lavoro che non facciamo. Il registro non la farà al posto nostro. Nessuna legge può.
Domande frequenti
Che cos'è il registro nazionale degli inquilini morosi?
È una delle due proposte contenute negli emendamenti al disegno di legge 1896, depositati in Commissione Giustizia al Senato a inizio ottobre 2026. Dovrebbe certificare l'affidabilità economica del candidato inquilino, con un regolamento governativo da adottare entro sei mesi e il parere preventivo del Garante privacy. Al momento in cui scrivo non è legge.
In che cosa è diversa la banca dati del merito locatizio?
È la seconda proposta, più circoscritta. Censirebbe solo le morosità accertate giudizialmente, conserverebbe i dati per un massimo di tre anni dalla definizione della procedura e sarebbe consultabile soltanto dalle parti, dagli agenti immobiliari abilitati e dai professionisti incaricati del contratto.
Gli agenti immobiliari potranno davvero consultarlo?
Nella formulazione dell'emendamento sulla banca dati del merito locatizio sì: gli agenti immobiliari abilitati sono indicati espressamente fra i soggetti legittimati. Per il registro nazionale, invece, i soggetti ammessi alla consultazione li definirà il regolamento.
Quanti nomi conterrebbe il registro?
Se il perimetro resta quello delle sole morosità accertate dal giudice, circa ottantamila posizioni, cioè tre annualità dei 26.632 provvedimenti per morosità del 2025. Su 4,8 milioni di famiglie in affitto è l'1,7%. È un ordine di grandezza, perché i due perimetri non coincidono.
Gli sfratti per morosità stanno aumentando?
No. Nel 2025 i provvedimenti di sfratto sono stati 37.122, in calo del 7,56% sul 2024 e del 43,2% rispetto al 2015; 26.632 erano per morosità. Le richieste di esecuzione sono calate del 23,69% in un anno, gli sfratti eseguiti del 14,27%. Il volume complessivo è il più basso del decennio.
Quali documenti posso chiedere a un aspirante inquilino?
In Italia non esiste un elenco tassativo come il dossier de location francese: si possono chiedere i documenti che misurano la capacità di pagare, come buste paga, contratto di lavoro, dichiarazione dei redditi o cedolino della pensione. Il limite è l'uso selettivo: l'art. 43 del D.lgs. 286/1998 e il D.lgs. 215/2003 vietano la discriminazione diretta e indiretta nell'accesso all'alloggio. Chiedere la stessa documentazione a tutti è una procedura; chiederla solo ad alcuni è un rischio.
Quanto deposito cauzionale posso chiedere?
In Italia il tetto è di tre mensilità, con interessi legali, per i contratti soggetti alla legge 392/1978 (art. 11). Per confronto: in Inghilterra il deposito è limitato a cinque settimane e, dal 1° maggio 2026, l'affitto anticipato non può superare un mese; nei Paesi Bassi il deposito massimo è pari a due volte il canone netto iniziale.
Conviene davvero rifiutare un candidato per prudenza?
Quasi mai, se si fa il conto. Su un bilocale da 1.100 euro al mese, due o tre mesi di sfitto valgono fra 2.200 e 3.300 euro di canoni persi, una perdita certa. Il rischio da cui ci si protegge riguarda meno di quattro famiglie su mille all'anno, e una polizza sui canoni si quota intorno al 3-5% del canone annuo. Il conto va comunque rifatto sul caso concreto.
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