Fra i grandi mercati europei, l'Italia è l'unica a chiedere un esame di Stato a ogni persona che fa mediazione immobiliare, collaboratori compresi. In Francia la carta professionale serve solo al titolare dell'agenzia; in Germania basta un'autorizzazione all'impresa, senza esame; in Spagna a livello nazionale non serve alcun titolo dal 2000; nel Regno Unito non esiste licenza. In Italia servono diploma, 150 ore di corso ed esame in Camera di commercio, per ognuno.
Ogni mese circa milleseicento persone cercano su Google «patentino agente immobiliare». Nessuna guida risponde alla domanda che viene prima: perché in Italia serve a tutti, quando nei paesi con cui ci confrontiamo serve all'agenzia, o non serve affatto?
La tesi di questa pagina: in Italia controlliamo il biglietto a ogni passeggero, e il treno lo guardiamo ogni quattro anni. Chiediamo un esame a ogni collaboratore, mentre sull'agenzia che lo impiega pesano solo l'iscrizione, una polizza obbligatoria e una verifica formale periodica: nessun organismo di vigilanza dedicato. Altrove il peso sta sull'impresa, e qui sotto trovi paese per paese le leggi.
Cosa serve oggi in Italia
La regola è nella legge 39 del 1989, articolo 2: diploma, un corso di formazione e un esame in Camera di commercio, con due scritti e un orale. Dal 22 febbraio 2024 il corso è uniforme in tutta Italia: 150 ore con l'80% di frequenza obbligatoria, secondo le linee guida della Conferenza delle Regioni.
Decisivo è l'articolo 3: i requisiti valgono per chiunque medi per conto di un'impresa, a qualsiasi titolo. Dipendente, collaboratore, ventenne appena assunto: ognuno il suo patentino.
Nel 2010 il ruolo degli agenti è stato soppresso e sostituito dall'iscrizione al Registro imprese: è sparito il ruolo, non l'esame. Sull'impresa la legge chiede una polizza di responsabilità civile obbligatoria (articolo 3, comma 5-bis). Dal lato del controllo, però, resta pochissimo: la commissione centrale prevista dalla legge del 1989 è stata soppressa nel 2006, e alle Camere di commercio resta la verifica formale dei requisiti, almeno ogni quattro anni (decreto ministeriale del 26 ottobre 2011).
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Richiedi la valutazione →Francia: la carta ce l'ha il titolare
In Francia, con la Loi Hoguet del 1970, per aprire un'agenzia serve la carte professionnelle della Camera di commercio, e il titolare deve dimostrare l'idoneità professionale: un diploma triennale in materie giuridiche, economiche o commerciali, oppure un BTS in professioni immobiliari, oppure anni di esperienza documentata. Servono poi una garanzia finanziaria e l'assicurazione di responsabilità civile, come prevede l'articolo 3 della legge nella versione in vigore dal 2025. Esame, nessuno.
I collaboratori lavorano sotto la carta del titolare, con un'attestazione vistata dalla Camera di commercio e una propria RC se indipendenti. Per iniziare non devono dimostrare alcuna formazione: la CCI di Parigi, nella pagina aggiornata ad agosto 2026, lo scrive esplicitamente per l'agente commerciale immobiliare.
La Francia chiede però una cosa che l'Italia non chiede: la formazione continua, 14 ore l'anno o 42 in tre anni, senza cui la carta non si rinnova.
Spagna: libera dal 2000, quattro regioni con un registro
In Spagna l'intermediazione immobiliare è stata liberalizzata nel 2000 e la legge 10 del 2003, all'articolo 3, lo conferma: si può esercitare senza alcun titolo e senza iscrizione a un collegio. A livello nazionale non c'è patentino.
Le regioni si sono mosse. La Catalogna ha un registro obbligatorio dal 2010: la qualifica, una laurea pertinente o un corso di almeno 200 ore, la devono avere gli amministratori e il responsabile di ogni sede, mentre l'agenzia deve prestare una garanzia e una RC. Registri esistono anche alle Baleari, in Andalusia e in Comunità Valenciana, dove la qualifica vale anche per i collaboratori a contatto con i clienti; lì però un tribunale ha annullato nel 2025, con sentenza non definitiva, garanzia e polizza obbligatorie. Nessuna regione prevede un esame pubblico.
Germania e Regno Unito: nessun esame
In Germania serve un'autorizzazione amministrativa, prevista dal paragrafo 34c del codice delle attività economiche, che viene negata solo per condanne recenti o dissesto patrimoniale: niente diploma, niente esame, e i dipendenti non hanno bisogno di un'autorizzazione propria. Dal 2018 c'era almeno un aggiornamento di venti ore ogni tre anni. Dal 24 luglio 2026 non c'è più: il governo federale l'ha abolito per i mediatori.
Nel Regno Unito, ricorda la House of Commons Library a luglio 2026, gli estate agent non devono essere né autorizzati né qualificati: lo Stato vieta l'attività a chi si dimostra inadatto e obbliga ogni agenzia ad aderire a un sistema di reclami. La roadmap governativa di giugno 2026 rinvia al 2027 la consultazione sulle qualifiche.
Il confronto in una tabella
| Paese | Esame obbligatorio | Requisito personale per ogni collaboratore | Requisiti sull'impresa | Formazione continua |
|---|---|---|---|---|
| Italia | Sì | Sì | Registro imprese e RC obbligatoria | No (proposta: 60 ore in 3 anni) |
| Francia | No | No, solo il titolare | Carta, garanzia, RC | Sì, 42 ore in 3 anni |
| Spagna, livello statale | No | No | No | No |
| Spagna, Catalogna | No | No, amministratori e responsabili di sede | Registro, garanzia, RC | No |
| Germania | No | No | Autorizzazione all'impresa | No, abolita dal 24/07/2026 |
| Regno Unito | No | No | Adesione obbligatoria a un sistema di reclami | No |
| Portogallo | No | No | Licenza all'impresa, RC ≥ 150.000 € | — |
Fonti: L. 39/1989; Loi Hoguet art. 3 e 3-1, Décret 72-678, CCI Paris IdF 2026; Ley 10/2003 art. 3, Decreto catalano 12/2010; GewO §34c, Bundesregierung 2026; House of Commons Library SN06900 (2026); Lei portoghese 15/2013. Situazione all'8 novembre 2026.
Per correttezza: non siamo gli unici in Europa con un requisito personale. Irlanda, Slovenia, Repubblica Ceca e Svezia chiedono una licenza, una qualifica o una registrazione individuale. Fra i grandi mercati, però, l'esame per tutti è solo nostro.
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Richiedi la valutazione →Il modello che esiste già: il Portogallo
C'è un paese che ha fatto quello che propongo: il Portogallo. La legge 15 del 2013 stabilisce che la mediazione immobiliare la può esercitare solo un'impresa con licenza, rilasciata da un'autorità dedicata, oggi l'IMPIC (allora InCI). L'impresa deve dimostrare idoneità commerciale e stipulare un'assicurazione di responsabilità civile di almeno 150.000 euro, che copre anche i collaboratori.
I consulenti non hanno licenza personale: operano in nome dell'impresa, con un tesserino rilasciato dall'impresa. Ne risponde l'agenzia, sulla quale vigila un ente che può sanzionarla. In Italia un organismo così non esiste.
La mia proposta: i requisiti alla società, non alla persona
Qui comincia la mia opinione. L'abilitazione ce l'ho anch'io, ed è per questo che penso che il requisito sia nel posto sbagliato.
La proposta è questa. Un organismo di controllo dedicato, che vigili sulle agenzie e possa sanzionarle. Requisiti sulla società: assicurazione, garanzia e un capitale minimo. E l'obbligo di esercitare in forma di società di capitali. La tutela economica del cliente la danno la polizza e la garanzia. La società di capitali serve a un'altra cosa: deposita un bilancio, ha organi e una continuità che sopravvive alla singola persona, ed è il soggetto su cui un organismo di controllo può davvero vigilare. E i collaboratori li forma l'agenzia che li impiega, non un'aula che non li ha mai visti lavorare.
Sull'ultimo punto devo essere preciso: nessun paese dell'Unione europea impone oggi la società di capitali, e il Portogallo ammette anche l'imprenditore individuale. L'unico precedente che ho trovato è la Norvegia, fuori dall'Unione. È una scelta che propongo, non un modello che copio.
Dichiaro il conflitto: lavoro in Casavo, che è una società di capitali. So anche l'obiezione più seria: una società di capitali limita la responsabilità, e una ditta individuale risponde con tutto il suo patrimonio. Per questo la proposta non sta in piedi senza polizza, garanzia e vigilanza: la forma societaria da sola non tutela nessuno.
Un esempio calcolato: un'agenzia con otto persone
Esempio ipotetico, costruito sui requisiti di legge. Un'agenzia con un titolare e sette collaboratori che trattano con i clienti.
| Italia oggi | Italia con il ddl Concorrenza 2026 | Francia | Germania | Portogallo | |
|---|---|---|---|---|---|
| Ore di corso prima di poter lavorare | 8 × 150 = 1.200 | 1.200 | 0 per i collaboratori; il titolare con titolo o esperienza | 0 | 0 |
| Esami da superare | 8 | 8, oppure laurea + esame | 0 | 0 | 0 |
| Formazione continua ogni tre anni | 0 | 8 × 60 = 480 ore | 8 × 42 = 336 ore | 0 | — |
| Chi risponde verso il cliente | L'impresa e il singolo, senza un ente di vigilanza dedicato | Idem | Il titolare della carta, sotto la vigilanza amministrativa | L'impresa | L'impresa, con RC ≥ 150.000 € e un'autorità dedicata |
Elaborazione dell'autore su: linee guida della Conferenza delle Regioni 22/02/2024 (150 ore); AC 3120, art. 12 (60 ore in tre anni, minimo 16 l'anno); Décret 2016-173 (42 ore in tre anni); GewO §34c; Lei 15/2013.
Il sistema italiano spende milleduecento ore d'aula sulle persone e quasi nulla sull'impresa; quello portoghese fa l'opposto. Nessuno dei due misura quante case vende un agente, ma il secondo sa a chi chiedere conto.
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Richiedi la valutazione →L'Europa non lo cambierà per noi
Nel settore circola un'idea: prima o poi Bruxelles uniformerà le regole, come con le incompatibilità. Ho verificato: non è così.
Sulle incompatibilità non c'è stata un'armonizzazione: c'è stata una procedura d'infrazione contro la sola Italia, la 2018/2175, perché la Commissione giudicava sproporzionato il nostro divieto di svolgere altre attività. L'Italia ha riscritto la norma fra il 2019 e il 2022; gli altri paesi non sono stati toccati.
Sui requisiti d'accesso, poi, la Commissione ha appena chiarito che non interverrà. Nella proposta di revisione della direttiva sulle qualifiche professionali del 15 settembre 2026 scrive che il testo non armonizza le regole sostanziali delle professioni regolamentate. Nel 2017 e nel 2021 si è limitata a raccomandare all'Italia percorsi d'accesso alternativi (COM(2016) 820 e COM(2021) 385).
Intanto gli altri si muovono. La Germania a luglio ha tolto la formazione obbligatoria. L'Olanda, in una lettera del ministro al Parlamento del 1° ottobre 2026, preferisce un registro obbligatorio e dubita che un controllo preventivo di competenza sia proporzionato. Il Regno Unito rinvia al 2027. La Francia prepara un decreto che chiederebbe ai collaboratori un diploma, esperienza o 42 ore di formazione: un requisito personale ma leggero. Nessuno discute di un esame di Stato per tutti.
E l'Italia? Il ddl Concorrenza 2026, in esame in commissione alla Camera, apre un accesso con laurea più esame e aggiunge 60 ore di formazione continua ogni tre anni per ogni iscritto, pena la sospensione. La formazione continua in sé è ragionevole, la chiede anche la Francia. Il punto è un altro: il ddl aggiunge requisiti alla persona e nessuno all'impresa. Se il patentino cambia, lo cambierà il Parlamento, non l'Europa, ed è in commissione adesso.
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Se stai per affidare la tua casa a un'agenzia, il patentino ti dice solo che quella persona ha superato un esame. Non ti dice se sa prezzare la tua casa. Secondo il sondaggio di Banca d'Italia, Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa, nel secondo trimestre 2026 lo sconto medio sul prezzo richiesto stimato dalle agenzie è stato del 7,1% a livello nazionale, con tempi di vendita al minimo: su una casa ipotetica da 500.000 euro sono 35.500 euro, e con un mercato così il prezzo di partenza è la decisione che pesa di più. Prima di firmare, chiedi quante case hanno venduto in quel quartiere negli ultimi dodici mesi e a che prezzo rispetto alla richiesta iniziale. Chi lavora bene risponde in tre minuti.
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Richiedi la valutazione →Domande frequenti
Il patentino da agente immobiliare è obbligatorio in Italia?
Sì, per chiunque faccia mediazione, anche come dipendente o collaboratore: diploma, corso ed esame in Camera di commercio (legge 39 del 1989).
Quante ore dura il corso per il patentino?
150 ore, con almeno l'80% di frequenza, secondo le linee guida della Conferenza delle Regioni del 22 febbraio 2024.
In Francia serve il patentino per fare l'agente immobiliare?
Solo al titolare dell'agenzia: è la carte professionnelle, che si ottiene con un titolo di studio o con esperienza, senza esame. I collaboratori lavorano sotto la sua carta senza dover dimostrare una formazione iniziale.
In Spagna serve il patentino?
A livello nazionale no: dal 2000 l'attività è libera. Catalogna, Comunità Valenciana, Baleari e Andalusia hanno un registro con requisiti di formazione, e in genere di garanzia e assicurazione; in Comunità Valenciana questi ultimi sono stati annullati da un tribunale nel 2025. Nessuna regione prevede un esame pubblico.
In Germania serve un esame per fare il mediatore immobiliare?
No. Serve un'autorizzazione amministrativa, negata solo per condanne o dissesto. Dal 24 luglio 2026 i mediatori non hanno più nemmeno l'obbligo di formazione continua.
L'Unione europea renderà uguali le regole per tutti?
Non è in programma: nella proposta del 15 settembre 2026 la Commissione scrive che la revisione della direttiva sulle qualifiche non armonizza le regole sostanziali delle professioni.
Posso lavorare in un'agenzia senza patentino?
Non come mediatore: la legge estende i requisiti a chiunque medi per conto di un'impresa, a qualsiasi titolo.
Cosa cambia con il ddl Concorrenza 2026?
Il testo in esame alla Camera (AC 3120, art. 12) aggiunge l'accesso con laurea più esame e almeno 60 ore di formazione continua ogni tre anni, minimo 16 l'anno. È ancora in commissione.
Cosa succederà nei prossimi dodici mesi
La mia posizione: il patentino individuale protegge il cliente meno di un'impresa responsabile e di un organismo che la controlla. È la direzione di Germania, Olanda e Regno Unito.
La previsione, da verificare sui fatti. Nei prossimi dodici mesi il ddl Concorrenza arriverà in aula con laurea e formazione continua, e i decreti attuativi slitteranno, come è successo al praticantato previsto dal 2001. Dall'Europa non arriverà nessuna armonizzazione, mentre Olanda e Regno Unito discuteranno di registri e codici di condotta. L'Italia resterà il grande mercato europeo con più requisiti all'ingresso e meno vigilanza dopo.
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Letture collegate: L'abilitazione da agente immobiliare vale più di una laurea? · Come scegliere un agente immobiliare
Fonti: Legge 3 febbraio 1989, n. 39, artt. 2 e 3; linee guida della Conferenza delle Regioni del 22/02/2024; DM 26 ottobre 2011 · Francia: Loi n° 70-9 del 2 gennaio 1970 (Hoguet), artt. 3 e 3-1; Décret 72-678; Décret 2016-173; CCI Paris Île-de-France (agosto 2026) · Spagna: Ley 10/2003, art. 3; Decreto catalano 12/2010 · Germania: Gewerbeordnung §34c; Bundesregierung (2026) · Regno Unito: House of Commons Library, SN06900 (luglio 2026); Home buying and selling reform roadmap (giugno 2026) · Portogallo: Lei 15/2013 · Unione europea: procedura d'infrazione 2018/2175; COM(2016) 820; COM(2021) 385; proposta di revisione della direttiva sulle qualifiche professionali (15/09/2026) · Italia: AC 3120, ddl Concorrenza 2026, art. 12 · Banca d'Italia, Agenzia delle Entrate, Tecnoborsa, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, II trimestre 2026
Charlie Cinolo · Head of Sales Casavo Italy · charliecinolo.it
Dichiarazione di interesse: l'autore lavora in Casavo, società di capitali attiva nell'intermediazione e nell'acquisto diretto di immobili. Le opinioni sono personali.
