Nuda proprietà: cos'è, perché si vende e quanto vale nel 2026

Cos'è la nuda proprietà

Di solito, quando possiedi una casa, possiedi due cose insieme: il bene e il diritto di usarlo. La legge permette di separarle.

Chi compra la nuda proprietà diventa proprietario dell'immobile subito, ma non può abitarlo né affittarlo. Chi si riserva l'usufrutto non è più proprietario, però continua a viverci, o a metterlo a reddito, per tutta la vita. Alla morte dell'usufruttuario l'usufrutto si estingue e il nudo proprietario diventa pieno proprietario, senza bisogno di un nuovo atto e senza pagare altre imposte di trasferimento.

L'usufrutto è disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del Codice civile. Quando è costituito a favore di una persona fisica non può durare oltre la sua vita; se il beneficiario è una società o un ente, la durata massima è di trent'anni.

La vendita si fa davanti al notaio, come qualunque compravendita. Il contratto è uno solo: si vende la nuda proprietà e ci si riserva l'usufrutto nello stesso atto.

Perché qualcuno dovrebbe comprare una casa che non può usare? Perché la paga meno, e perché prima o poi l'avrà intera. È un investimento differito: nessun affitto da incassare, nessun inquilino da gestire, nessuna manutenzione ordinaria da pagare, e un prezzo d'ingresso ridotto in proporzione all'età di chi ci abita.

Perché si vende: i numeri veri di chi lo fa

Qui conviene guardare i dati invece delle impressioni. L'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa analizza le compravendite concluse, e sul 2025 l'identikit di chi vende è netto.

Il 64,8% vende per ottenere liquidità. Il 66,3% ha più di 64 anni. Il 55,9% è single, vedovo, divorziato o separato.

Tradotto in italiano: la nuda proprietà la vende una persona anziana, spesso sola, che ha un patrimonio immobiliare e non ha reddito proporzionato. La casa vale trecento o cinquecentomila euro e la pensione non ci arriva. Vendere e andarsene significherebbe pagare un affitto; restare significa avere un capitale immobilizzato sotto i piedi.

Le ragioni concrete che sento più spesso sono tre, e vale la pena distinguerle perché portano a decisioni diverse.

Integrare la pensione. È il caso classico. Si incassa una somma e si continua a vivere dove si è sempre vissuto. Il vantaggio non è solo il denaro: è non dover traslocare a ottant'anni.

Aiutare i figli adesso. Molti preferiscono dare una mano all'acquisto della prima casa di un figlio oggi, quando serve, invece di lasciare un'eredità fra vent'anni. È una scelta di tempistica, non di importo.

Pagare l'assistenza. Badante, casa di riposo, cure. Qui la liquidità serve per restare autonomi, e la cifra conta più del prezzo per metro quadro.

C'è poi un quarto caso, meno dichiarato ma frequente: la casa è l'unico patrimonio e gli eredi non la vogliono. Vendere la nuda proprietà anticipa una decisione che altrimenti ricadrà su di loro.

Chi compra, invece, ha un profilo molto diverso da quello che si immagina. Sempre secondo Tecnocasa, sul 2025 il 32,1% degli acquirenti ha fra i 45 e i 54 anni — è la fascia più rappresentata — e il 70% è una famiglia. Gli over 65 che comprano sono solo il 6,1%. E un dato che spiega tutto il resto: l'82,4% compra senza mutuo, contro il 76,3% dell'anno prima.

Non è un mercato di speculatori. È un mercato di cinquantenni con capitale proprio e un orizzonte lungo.

Quanto vale: la tabella 2026 per età

Il valore della nuda proprietà si ottiene sottraendo dal valore pieno dell'immobile il valore dell'usufrutto. E il valore dell'usufrutto dipende dall'età di chi se lo riserva: più è avanti con gli anni, più breve è la durata attesa, più vale la nuda proprietà.

I coefficienti sono aggiornati ogni anno con decreto del Ministero dell'Economia. Quello in vigore è il D.M. 24 dicembre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 302 del 31 dicembre 2025, che conferma il prospetto allegato al D.Lgs. 139/2024.

Letto così sembra tutto semplice: cerchi la riga, moltiplichi, hai il prezzo. È qui che quasi tutti sbagliano, ed è la parte di questo articolo che non troverai altrove.

Perché la tabella non è il prezzo

Quel prospetto esiste per una ragione precisa: determinare la base imponibile dell'imposta di registro, di quella di successione e delle altre imposte indirette. Serve all'Agenzia delle Entrate per sapere su quale cifra calcolare il tributo quando un usufrutto o una nuda proprietà cambiano mano.

Non è una perizia, non è una stima di mercato, e nessuna norma dice che il prezzo di vendita debba coincidere con quella base.

C'è poi un dettaglio tecnico che cambia tutto, e che i calcolatori online riportano senza trarne la conseguenza. Quei coefficienti non sono costruiti sul tasso legale. Il tasso legale per il 2026 è l'1,60% (D.M. MEF 10 dicembre 2025). I coefficienti dell'usufrutto usano invece un saggio del 2,5%, perché l'articolo 46, comma 5-ter del Testo unico sull'imposta di registro vieta di assumerne uno inferiore. È un pavimento di legge, introdotto per ragioni fiscali quando i tassi erano scesi sotto quella soglia.

Il che significa, in pratica: la tabella assume che qualunque casa, ovunque si trovi, renda il 2,5% l'anno.

Nel 2026 questo non descrive la realtà di nessuna grande città. Secondo l'Osservatorio di Immobiliare.it Insights (comunicato del 7 ottobre 2026, dati del terzo trimestre), a Milano il prezzo richiesto medio è di 5.665 €/mq e il canone richiesto di 22,3 €/mq al mese. Fai il rapporto e ottieni un rendimento lordo del 4,72%: quasi il doppio di quello che la tabella dà per scontato.

Se l'immobile rende il doppio di quanto la tabella assume, l'usufrutto che ti riservi vale molto più del 30% che la tabella gli attribuisce. E di conseguenza la nuda proprietà che stai vendendo vale meno del 70%.

Un esempio calcolato su Milano

Esempio ipotetico, costruito su dati pubblicati e interamente rifacibile. Non è un immobile reale.

Un trilocale di 80 mq a Milano, usufruttuaria di 77 anni che continua ad abitarci.

Al prezzo richiesto medio del capoluogo, 5.665 €/mq, la piena proprietà vale 453.200 euro. Allo stesso canone medio milanese, 22,3 €/mq al mese, quell'appartamento varrebbe 1.784 euro al mese di affitto, cioè 21.408 euro l'anno.

La tabella, per la fascia 76-78 anni, dice: usufrutto 30%, nuda proprietà 70%. Quindi 317.240 euro.

Ora rifacciamo il conto con il reddito vero. La tabella assume che la casa renda 11.330 euro l'anno (il 2,5% di 453.200). Il mercato milanese dice 21.408, cioè 1,89 volte tanto. Dentro il coefficiente del 30% c'è un orizzonte implicito che si ricava in un passaggio: 30 diviso 2,5 fa 12 anni di reddito. Applicando lo stesso orizzonte al canone reale, e attualizzandolo al rendimento del BTP decennale (4,45% dopo il Consiglio BCE del 29 ottobre 2026), l'usufrutto vale 195.770 euro. Alla nuda proprietà restano 257.430 euro, cioè il 56,8%.

Come si legge, se sei tu a vendere. Non significa che incasserai di più: significa il contrario, cioè che la tabella ti lusinga. Ti dice che stai cedendo il 70% della tua casa quando in termini economici ne stai cedendo il 57, e ti mette in testa un prezzo che un acquirente con un foglio di calcolo non pagherà. È il motivo per cui certi annunci in nuda proprietà restano fermi per mesi.

Quanto è solido questo numero. Cambiando le ipotesi si muove, e preferisco mostrarlo. Se l'appartamento fosse affittato invece che abitato, al netto della cedolare al 21% il divario scenderebbe a 18.698 euro; aggiungendo un premio di rischio del 6,5% al posto del BTP resterebbero 2.023 euro. Nella direzione opposta, usando il metodo della tabella fino in fondo — dodici anni di reddito senza attualizzarli, che è come il coefficiente è costruito — salirebbe a 120.936 euro. I 59.810 sono la stima intermedia e prudente.

E un numero che chiude la discussione: la tabella ha ragione solo se la casa rende meno del 3,28% lordo. Sopra quella soglia sovrastima la nuda proprietà. Milano sta al 4,72% lordo, e al 3,73% anche al netto della cedolare secca.

Quanto costa oggi, città per città

Il 30 settembre 2026 Immobiliare.it Insights ha pubblicato la rilevazione annuale sul segmento: prezzi richiesti a 2.077 €/mq (+2% in dodici mesi), offerta +5%, contatti sugli annunci +4%. Sono dati su annunci e contatti del portale, su un campione di tredici città: misurano l'interesse, non le compravendite concluse.

Dove i prezzi salgono di più non è dove sono più alti: Genova segna +13%, Bologna +12%, Torino +10%. Il Sud va in direzione opposta, con prezzi −6% e domanda −22%.

A Milano l'offerta è concentrata in pochi quartieri: il 10% dello stock in nuda proprietà sta fra Garibaldi, Moscova e Porta Nuova, un altro 6% fra Fiera, Sempione, CityLife e Portello. In centro si superano i 7.900 €/mq, mentre a Cimiano, Crescenzago e Adriano si sta sotto i 2.400.

Un confronto utile: a Milano la nuda proprietà è richiesta a 4.276 €/mq contro i 5.665 del residenziale normale, cioè al 75,5% del valore pieno. È quasi esattamente il coefficiente che la tabella attribuisce a un usufruttuario di 79-82 anni. Il che suggerisce che il mercato milanese prezzi la nuda proprietà guardando la tabella, non il rendimento dell'immobile.

Chi paga le spese, l'IMU e le tasse

È la domanda che arriva sempre al secondo incontro, e la risposta è più favorevole a chi vende di quanto si creda.

L'IMU la paga l'usufruttuario. Il nudo proprietario non è soggetto passivo dell'imposta per tutta la durata dell'usufrutto. Attenzione però al rovescio: se l'usufruttuario vive lì ed è la sua abitazione principale, nella maggior parte dei casi l'IMU non è dovuta affatto.

Le spese ordinarie sono a carico dell'usufruttuario (art. 1004 c.c.): custodia, amministrazione, manutenzione ordinaria. Chi resta ad abitare continua a pagare quello che pagava prima.

Le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario (art. 1005 c.c.): la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rifacimento per intero o per una parte notevole di tetti, solai, scale, muri di sostegno o di cinta. Qui c'è però una clausola che molti scoprono tardi: durante l'usufrutto, l'usufruttuario deve corrispondere al proprietario l'interesse sulle somme spese per quelle riparazioni, al tasso legale.

Sulle tasse di chi vende, la regola di riferimento è l'art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR. La plusvalenza è tassabile solo se ricorrono insieme tre condizioni: l'immobile è stato acquistato o costruito da meno di cinque anni, non proviene da successione, e non è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso. Il venditore tipo di una nuda proprietà — un over 65 che vive in quella casa da decenni — non rientra in nessuna delle tre, quindi di norma non paga nulla sulla plusvalenza.

Resta una materia in cui le situazioni personali contano molto. Prima di firmare, la domanda va fatta al notaio sul caso concreto, non a una guida.

Quando non conviene

Un articolo che elenca solo i vantaggi non ti serve. Ci sono casi in cui questa strada è sbagliata, e riconoscerli vale più di qualunque calcolo.

Se hai meno di 65 anni. Sotto quella soglia il coefficiente dell'usufrutto è troppo alto: a 60 anni stai cedendo la proprietà per il 40% del valore. Stai regalando vent'anni di rivalutazione in cambio di una somma modesta.

Se potresti dover lasciare la casa. L'usufruttuario che va in casa di riposo conserva il diritto, e può anche affittare l'immobile per finanziarsi. Ma se l'obiettivo è trasferirsi stabilmente altrove, la nuda proprietà è lo strumento sbagliato: hai venduto il bene e ti sei tenuto un diritto che non userai.

Se gli eredi non lo sanno. Non è un vincolo giuridico — la casa è tua e decidi tu — ma è la causa numero uno dei conflitti familiari che ho visto nascere da queste operazioni. Dirlo prima costa una conversazione; dirlo dopo costa molto di più.

Se ti serve tutto il capitale. Incassi fra il 55 e il 75% del valore. Se la cifra che ti serve è superiore, la nuda proprietà non te la darà, e vale la pena confrontarla con la vendita piena più l'acquisto di un immobile più piccolo.

Se la casa ha bisogno di lavori strutturali. Le riparazioni straordinarie passano al nudo proprietario, e il compratore lo sa: lo scaricherà sul prezzo.

Come funziona in Francia e nel Regno Unito

In Francia la formula si chiama viager ed è un mercato riconoscibile: circa 5.500 operazioni l'anno per un giro d'affari di 1,5 miliardi di euro, con un valore medio dei beni di 276.000 euro e una rendita media di 620 euro al mese (Observatoire Viagimmo, dati 2025 — è un osservatorio privato, non una statistica pubblica). La differenza principale rispetto all'Italia è la forma del pagamento: là è diffusa la formula con un anticipo iniziale più una rendita mensile vitalizia, qui domina il prezzo unico.

Nel Regno Unito l'anziano che vuole liquidità dalla propria casa di solito non vende: usa l'equity release, un prestito garantito sull'immobile che si estingue alla morte o al trasferimento. È un prodotto finanziario regolato, e il manuale di vigilanza della FCA gli dedica un capitolo apposta, MCOB 8: la consulenza va fornita in ogni caso, e chi vende il prodotto deve valutare gli effetti sulla posizione fiscale del cliente, sul suo accesso ai sussidi e l'esistenza di alternative. Sopra la regola pubblica, lo standard volontario dell'Equity Release Council pretende un incontro faccia a faccia fra il cliente e un avvocato indipendente prima di perfezionare.

La differenza che conta per te. Nel Regno Unito, per un'operazione meno definitiva della nostra — un prestito si può estinguere, una vendita no — la legge impone che qualcuno sia pagato per farti i conti e spiegarteli. In Italia non c'è nessun obbligo del genere. Il che non significa che tu debba rinunciarci: significa che devi pretenderlo.

Cosa penso, e cosa farei al tuo posto

La nuda proprietà in Italia non ha un problema di domanda. La domanda c'è, cresce da anni ed è documentata da due fonti indipendenti: un portale che conta gli annunci e una rete di agenzie che conta le compravendite. Ha un problema di valutazione. Il prezzo, nella grande maggioranza dei casi, non viene calcolato: viene copiato da una tabella scritta per il fisco, e nessuno viene pagato per fare diversamente.

La mia previsione a sei-dodici mesi, da verificare sui dati e non da ricordare come profezia. Se la BCE conferma a dicembre il rialzo che i mercati stanno prezzando, la quota di acquirenti che pagano in contanti salirà sopra l'85%, perché questo è il segmento dove la banca non entra. Nelle grandi città lo sconto sui prezzi richiesti resterà fra il 20 e il 25%, cioè ancorato ai coefficienti del decreto invece che al rendimento reale degli immobili. E non arriverà nessun obbligo di consulenza per l'anziano che vende, perché in Parlamento non c'è nessuna proposta che lo preveda.

Che cosa farei al tuo posto, in concreto. Prima di parlare con chiunque, calcolerei due cose: quanto vale la casa in piena proprietà e quanto renderebbe se fosse affittata. Con quei due numeri in mano, la proposta che ti arriverà smette di essere un'opinione e diventa una cifra che puoi verificare. Senza, stai trattando al buio su quella che probabilmente è la cosa più preziosa che possiedi.

Charlie Cinolo è Head of Sales di Casavo Italy e autore di "Vendi Bene la Tua Casa". Articolo pubblicato il 1° novembre 2026.

Dichiarazione di interesse: l'autore lavora in Casavo, che acquista immobili direttamente dai proprietari. Non è la stessa operazione della nuda proprietà, ma risponde allo stesso bisogno di liquidità.

Avvertenza: questo articolo ha finalità informative e non sostituisce la consulenza di un notaio o di un commercialista sul caso concreto.